Что такое коттеджный поселок и их проблемы

Что такое коттеджный поселок и их проблемы

В последние полтора – два года резко увеличилось число судебных споров, связанных с общим имуществом коттеджных поселков.

Портал недвижимости superrielt.ru выяснил у адвоката Олега Сухова причины и последствия такой тенденции.

Постановление Конституционного суда сделало невозможным применение норм по аналогии c многоквартирными домами

В Жилищном кодексе определено понятие общей долевой собственности многоквартирного дома. Такое имущество, по сути, является служебной инфраструктурой (придомовая территория, инженерные коммуникации, лестничные площадки и пр.) здания и позволяет жильцам эксплуатировать квартиры. Права владельцев помещений на такое имущество возникают в силу самого закона. Так, вместе с квартирой в многоэтажном доме новый хозяин автоматически покупает и долю служебных помещений, придомовой территории и коммуникаций. С этим все ясно. Такое имущество нельзя разделить или продать третьим лицам.

При этом в Жилищном кодексе ничего не сказано об общей собственности коттеджных поселков, которые активно строятся за чертой города. Ранее при рассмотрении дел, предметом которых была инфраструктура таких поселков, суды руководствовались нормами Жилищного кодекса по аналогии. То есть по статусу такое имущество приравнивалось к общей собственности в многоэтажке.

Но в ноябре 2016 года Конституционный суд (КС) принял постановление, признавшее такой подход незаконным и кардинально изменившее судебную практику. КС постановил, что режим использования общедомового имущества многоэтажного дома не может и не должен применяться по аналогии к инфраструктуре коттеджных поселков. Причина в том, что такая инфраструктура относится не к одному дому и обособлена от всех коттеджей.

К тому же, строительство индивидуальных домов ведется в рамках свободных рыночных отношений. Соответственно, правовой статус общей собственности коттеджных поселений регулируется только земельным и гражданским законодательством, особого нормативного акта здесь нет. Причем любой субъект, который приобрёл такие объекты и внёс информацию о них в Единый госреестр недвижимости, автоматически становится собственником инженерных сетей, коммуникаций и земельных участков. Им может быть товарищество собственников недвижимости (ТСН), управляющая компания (УК), сам застройщик или даже третьи лица, которые не имеют отношения к поселению.

В результате владельцы коттеджей столкнулись с ситуацией, когда правовой статус общей собственности поселения находится в «подвешенном» и неопределенном состоянии. Аналогию в этом случае применять нельзя. Исходя из этого, судьи стали самостоятельно формировать правила в этой сфере.

Проблемы обслуживающих компаний

Из-за того, что общее имущество поселка имеет неопределенный статус, УК и ТСН сталкиваются с проблемой – собственники коттеджей не хотят заключать договоры на обслуживание, не допускают персонал к инфраструктуре, блокируют проезд к общему имуществу и т.д. Кроме того, при попытке взыскать долги в судебном порядке ТСН и УК попросту не могут доказать необходимость оказания своих услуг (к примеру, затраты на телефонную связь, содержание домика охраны). В свою очередь, судьи исключают из исковых требований расходы на учет электроэнергии, административно-расчетное обслуживание и пр.

Как действовать управляющей организации

Все просто: фирма, управляющая общей собственностью (или владелец коммуникаций), обращается в суд с требованием взыскать необоснованное обогащение с должников в виде расходов на содержание инфраструктуры. Других законных путей нет.

Проблемы собственников построек

Неопределенность статуса общего имущества поселка усилила «головную боль» хозяев коттеджей. Теперь мошенникам гораздо легче их провести. В силу физической обособленности инфраструктуры и инженерных сетей этот вид недвижимости стал привлекательным объектом для аферы. Ведь по договору она, как правило, строится отдельно и независимо от жилых построек, а покупатели хотят как можно быстрее стать владельцами дома и попросту не придают значения таким «мелочам». В итоге можно обзавестись коттеджем в чистом поле, где вообще нет коммуникаций – ни канализации, ни газа, ни электричества. По сути, в этом случае вместо индивидуального дома покупатель получает обычную коробку, которая не пригодна для жилья.

Но, кроме криминальных вариантов, у собственников коттеджей есть и другие проблемы в сфере общей собственности. Им приходится гораздо чаще сталкиваться с трудностями, скажем так, правового и бытового характера. Например, человек приобретает отдельно стоящий коттедж, а потом вдруг оказывается, что дом нельзя подключить к электросетям в точке присоединения.

Либо другой вариант. На участке владельца нового коттеджа застройщик, согласно плану, разместил распределительные устройства и трансформаторную будку. На этой почве возник бурный конфликт между собственником участка и другими жильцами поселка. Хозяину земли надоело, что к нему постоянно приходят электрики и работники ТСН. В результате дошло до судебного разбирательства. При рассмотрении дела оказалось, что трансформаторную будку перенести нельзя, поскольку в коттеджном поселке для нее нет земли. Граничащие с поселком участки принадлежат третьим лицам и не могут быть вовлечены в гражданский оборот. В результате суд обязал собственника земли, на которой расположена трансформаторная будка, не препятствовать в использовании общего имущества.

Наконец, непосредственный владелец инфраструктуры (УК, ТСН или третье лицо) может бесцеремонно завышать стоимость обслуживания или препятствовать хозяевам в использовании коттеджа. Например, нередко можно столкнуться с ситуациями, когда обслуживающая компания устанавливает шлагбаумы, чтобы должники не могли проехать к своим домам, требуют неимоверные суммы за подключение коммуникаций или назначают большие взносы за вступление в ТСН.

Как защитить свои интересы в части пользования общим имуществом поселка

а) Покупка участка или строящегося дома в создаваемом поселке

Сведения об общем имуществе создаваемого поселка можно найти в документах. В первую очередь, следует тщательно изучить проект планировки и межевания. Так, удастся понять, предусмотрены ли в поселке контрольно-пропускные пункты, тротуары, улицы, ограждения и т.д. Что касается школ, детсадов, магазинов и других объектов социального, культурного и бытового назначения, под них должна быть зарезервирована земля, которая не подлежит продаже. Если таких объектов (или участков) нет, они вряд ли когда-либо появятся. А обещаниям застройщика в этом вопросе верить не стоит.

Нужно изучить проектную документацию на инженерные коммуникации (канализация, газ, электричество и прочее) и выяснить, кому принадлежат близлежащие к поселению сети, где расположены (и есть ли в принципе) точки технологического присоединения и можно ли будет к ним подключиться.

Кроме того, необходимо в обязательном порядке прописать в договоре купли-продажи коттеджа или участка пункт, где определяется перечень предоставляемых покупателю коммуникаций, конкретный срок создания всей инфраструктуры, а также сказано, какие её элементы являются общими и на каком основании новый хозяин дома будет ими пользоваться. Также важно выяснить, инфраструктура относится к общему владению или имеет отдельного собственника.

б) Покупка дома в действующем поселке

При покупке готового дома в уже созданном поселке, где действует ТСН, необходимо изучить его устав. Он может предусматривать очень большие взносы для нового члена организации за использование общего имущества.

в) Защита интересов

Что делать в случае, если Вы уже стали жертвой застройщика, недобросовестного продавца или обслуживающей организации? Тогда изучать документы поздно. К решению проблемы необходимо привлекать государство и адвоката. Причем, если Вы давали продавцу (или застройщику) часть денег в «конверте», а инфраструктура существует только на бумаге, необходимо обращаться в полицию для возбуждения уголовного дела, поскольку это прямое мошенничество. А если Вы заключили договор с застройщиком или УК и официально оплатили все услуги, но подключение к инженерным коммуникациям так и не состоялось, необходимо обращаться в суд с иском о возврате уплаченных денег и взыскании штрафа по закону о защите прав потребителей.

Также необходимо обращаться в суд, если обслуживающая компания (ТСН) ограничивает Ваше право доступа или проезда к общему имуществу.

Правовой нигилизм и что с ним делать

Вывод предельно краток – законодателю нужно разработать и принять нормативный акт, определяющий правовой статус общего имущества коттеджного поселка. Либо следует внести соответствующие поправки в Жилищный кодекс. Сейчас же мы наблюдаем правовой нигилизм.

В результате принятия КС постановления, которое отменило применение норм по аналогии, суды и участники правоотношений фактически вынуждены самостоятельно формировать правила поведения в части общей собственности коттеджных поселков. А это далеко не наилучший вариант как для владельцев домов, так и для компаний, обслуживающих инфраструктуру.

Проверка и
подготовка документов,
сопровождение
сделок

(812) 429-71-20

Сегодня на рынке загородной недвижимости под брэндом "Коттеджный поселок" можно увидеть сотни предложений. Особенно много их строится по окраинам и вокруг крупных городов, таких как Москва и Санкт-Петербург. И хотя большинство все-таки рассматривает дом в коттеджном поселке, как дополнительное жилье (при обязательном наличии квартиры в городе), доля людей, выбирающих загородный дом в качестве основного места жительства неуклонно растет. Существует различные мнения относительно того, какое домовладение лучше покупать: в садоводстве, в деревне, расположенной недалеко от города или в одном из коттеджных поселков. Безусловно, существуют и плюсы и минусы у каждого из этих решений.

Читайте также:  Циния выращивание и уход в открытом грунте

Что же следует понимать под определением коттеджный поселок? Какими характеристиками он должен обладать? Сегодня коттеджным поселком называют не только комплексы домов, выполненных в едином архитектурном стиле, но и всевозможные мультиформатные начинания девелоперских компаний, и, даже просто предлагаемые к розничной продаже массивы земли, поделенные на участки по 10 соток. Не трудно догадаться, что продавцы земли в таком коттеджном поселке сами даже не представляют, как это коттеджное поселение будет выглядеть после его самостоятельной застройки покупателями, и когда вообще он будет застроен, обеспечен дорогами и коммуникациями. И все же, на наш взгляд для любого коттеджного поселка должны иметь место следующие объединяющие дома (земельные участки) в единый комплекс характеристики:

— единый генеральный план (проект планировки и межевания) коттеджного поселка

— индивидуальные дома (коттеджи) составляют не менее 50% от объектов застройки поселка (остальное м.б. дуплексы, квадроксы, таунхаусы и т.п.)

— правовой статус земли позволяет вести на ней строительство коттеджей, т.е. земля должна быть ИЖС, ДНП или МЖС (что указывается в документах на право собственности на участок)

— подведение общепоселковых сетей, коммуникаций и дорог осуществляется централизовано, получены технические условия на необходимые мощности, имеется в наличии разрешительная документация на строительство сетей, четко обозначены этапы строительства, сроки финансирования и ввода в эксплуатацию, осуществляется своевременное финансирование подведения коммуникаций

— в проекте планировки и межевания предусмотрена автономная социальная инфраструктура для поселка коттеджной застройки (детские и спортивные площадки, зоны отдыха, магазин, аптека, досуговый комплекс и т.д.)

— собственником всего массива земли является одна компания, централизованно осуществляющая строительство и продажу объектов в коттеджном поселке

Кроме того, как мы уже упомянули выше, поселок из коттеджей может и не иметь единого стиля застройки, но в серьезных проектах, как правило, фирма-застройщик осуществляет строительство домов по собственным проектам, предлагая их на выбор клиенту. Встречается даже, что компания документально закрепляет обязанность покупателя осуществлять строительство гаражей, бань, заборов в определенном стиле, что несомненно положительно сказывается на внешнем виде всего комплекса коттеджей в поселке. Те же проекты, где реализуются только земля, а покупатель может строить на своем участке земли все, что ему захочется, назвать коттеджными поселками можно с большой натяжкой. Ведь не ясно, можно ли будет назвать коттеджем, то что он построит, и не будет ли его участок поражать остальных жителей коттеджей поселка густотой своих крапивных зарослей еще лет 10-15.

Исходя из вышеизложенного, мы решили осветить тему коттеджного поселка, что бы помочь нашим читателям понять специфику приобретения домовладения в таком загородном поселении и некоторые нюансы их будущей жизни в коттеджном поселке. Для этого вашему вниманию предлагаются информационные блоки, расположенные ниже.

Чтобы ответить на этот вопрос, мы провели классификацию коттеджных поселков исходя из их признаков:

По правовому статусу земли , коттеджный поселок может располагаться:

— на землях, предназначенных под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)

— на землях для ведения дачного хозяйства (ДНП)

— на землях под малоэтажное жилищное строительство (МЖС)

К сожалению, нередки случаи, когда так называемый коттеджный поселок выходит на рынок со статусом земли, который не позволяет осуществлять на ней строительство. Как правило, земля при этом имеет сельскохозяйственный вид использования, но компания застройщик "обещает", что скоро они поменяют ее статус. Продажа участков или участков с подрядом на строительство в таком коттеджном поселке происходит по так называемым "предварительным" договорам, по которым фирма практически не несет никакой ответственности, и, что не удивляет, деньги хочет получить до приведения в соответствие статуса земли. В данном случае покупатель несет серьезные риски: как риск того, что земля никогда не будет переведена, так и риск банкротства такой компании, поскольку крупные и финансово состоявшиеся игроки загородного рынка не допускают таких "шалостей" и выводят проекты на рынок юридически чистыми и подготовленными.

Также, во многих рекламных материалах по продаже коттеджей в поселках со статусом земли ДНП, заявляется о возможности регистрации по месту жительства (прописке) в таких коттеджах. В большинстве случаев это обман, поскольку прописка в доме ДНП возможна лишь в том случае, если это ДНП находится в черте официального населенного пункта — деревни или поселка, тогда как в черте населенного пункта в подавляющем большинстве случаев статус земли будет ИЖС, а не ДНП. Таким образом, по признаку возможности прописаться в доме, можно дополнительно классифицировать коттеджные поселки, как поселоки с возможностью прописки (ИЖС, МЖС) или без такой возможности (Дачный поселок или коттеджный поселок ДНП).

По формату жилой застройки , коттеджный поселок может быть:

поселком коттеджной застройки (когда в соответствии с проектом планировки и межевания территория поделена на индивидуальные участки, которые застраиваются именно индивидуальными жилыми домами — коттеджами)

поселком мультиформатной малоэтажной застройки (когда доля индивидуальных коттеджей составляет не менее 50% объектов жилой застройки, а остальное подлежит застройке сблокированными домами (дуплексы, квадроксы, таунхаусы) или многоквартирными домами, как правило до 3-х этажей включительно).

Отдельно стоит отметить, что строительство таких объектов, как таунхаусы при статусе земли коттеджного поселка — ДНП, не допустимо! Впрочем, как и многоквартирных домов не зависимо от их этажности.

Те же из поселков, в которых превалируют сблокированные и многоквартирные жилые дома, а доля индивидуальных коттеджей с земельными участками незначительна, правильнее называть малоэтажными жилыми комплексами (МЖК). Поскольку последние отличаются от коттеджных поселков большим количеством жителей, меньшими площадями частных земельных участков и увеличенной плотностью застройки. Как следствие, в малоэтажных жилых комплексах цена за 1 кв.м. жилья значительно ниже, контингент проживающих — это средний и эконом класс, меньше тишины и пространства, как правило, имеет место рядовая застройка улиц, что обуславливает отличие в общем архитектурном стиле МЖК от более разряженной застройки коттеджного поселка.

По стоимости жилья , коттеджные поселки условно можно разделить на классы:

элитный коттеджный поселок (стоимость домовладения свыше 30 млн. рублей)

коттеджный поселок бизнес-класса (стоимость домовладения от 15 до 30 млн. рублей)

коттеджный поселок среднего класса (от 5 до 15 млн. рублей за дом с участком)

коттеджный поселок эконом (до 5 млн. рублей за домовладение)

Безусловно, стоимость, это основной, но не единственный критерий разделения коттеджных поселков на вышеуказанные классы. Как правило, чем выше класс коттеджного поселка, тем больше внимания уделяется обустройству территории общего пользования, ландшафтному дизайну, качеству услуг и т.п. Покупая дом в коттеджном поселке, приобретают и соответствующий образ жизни, которому придется соответствовать. Это прямо отражается и на расходах по содержанию такого дома, которые зачастую могут в разы превышать расходы на содержание городской квартиры. Желательно это учитывать заранее, еще на стадии выбора коттеджного поселка.

Чтобы наглядно показать плюсы и минусы владения домом в коттеджном поселке по сравнением с частным домом вне его, мы изложили основные на наш взгляд моменты в виде таблицы:

Плюсы и минусы у дома в коттеджном поселке

Частный дом

Дом в коттеджном поселке

Подключение к сетям

— вопросами подключения к сетям собственнику приходится заниматься самостоятельно

— стоимость подключения невысока, но и сроки могут растягиваться на года

— вопросами подключения занимаются централизовано от компании застройщика

— стоимость за подключение значительна, зато и подключение производится достаточно быстро

Обеспечение социальной инфраструктурой

— приходится довольствоваться тем, что есть (в зависимости от местонахождения дома )

— компания застройщик в рамках коттеджного поселка строит дополнительные объекты социальной инфраструктуры: детские и спортивные площадки, магазин, кафе и т.п.

Услуги по управлению

— услуги по управлению не оказываются, что не мешает заключить договоры (напр. на охрану, вывоз мусора) самостоятельно

— управляющая компания застройщика централизовано оказывает услуги по управлению (охрана, вывоз мусора, содержание сетей и т.п.)

Расходы на содержание

— минимальные ежемесячные расходы

— ежемесячные расходы на содержание сравнимы с расходами за содержание городской квартиры

— необходимость считаться с решениями управляющей компании (администрации коттеджного поселка)

Читайте также:  Как сделать дракона из бумаги своими руками

Таким образом, в целом можно выделить основной плюс дома в коттеджном поселке — это наличие управляющей компании, которая централизовано занимается вопросами охраны, содержания сетей и управления. Из минусов стоит отметить повышенные финансовые расходы и зависимость от решений администрации коттеджного поселка.

Вопрос выбора подходящего коттеджного поселка из многообразия предложений загородного рынка достаточно индивидуален, но мы все-таки взяли на себя смелость и выделитьли основные моменты, которыми покупатели чаще всего руководствуются при выборе загородного жилья в коттеджном поселке. Вот они:

ЭКОЛОГИЯ. Она всегда останется важнейшим фактором переезда за город из черты индустриально развитых городов. Печально, но не каждому коттеджному поселку присуща хорошая экология. Зачастую покупателю не стремятся рассказать, что по близости с расположением коттеджного поселка находится мусоросжигательный завод или вредное производство. В основном это касается некоторых поселков класса эконом, но существуют и печальные примеры для бизнес класса. Например, коттеджный поселок Мариинская усадьба в Тосненском районе Ленинградской области, построенный бок о бок с двумя вредными производствами — цехом горячего цинкования и лакокрасочным заводом. К объектам неблагоприятной экологической обстановки также относятся:

— полигоны твердых бытовых отходов

— объекты атомной промышленности

— нефтебазы и склады ГСМ

— металлопроизводственные цеха и т.д.

Это далеко не исчерпывающий перечень, поэтому перед приобретением загородного дома обязательно изучите карту экологически вредных объектов района, в котором вы собрались вить свое загородное гнездышко.

ТРАНСПОРТНАЯ ДОСТУПНОСТЬ. Сегодня многие вынуждены часами стоять в пробках при поездках за город и обратно. Это зачастую портит хорошее настроение после выходных, проведенных на природе. Что же говорить в случае, когда загородный дом выбран в качестве места для постоянного проживания и приходится каждый день ездить на работу в город и обратно. Каждодневная потеря нескольких часов в транспорте способна серьезно повлиять на качество жизни и свести на нет все преимущества жизни в пригороде. Поэтому при выборе коттеджного поселка нужно обязательно учитывать его удаленность, время проезда на автомобиле и общественном транспорте, проверить наличие и длительность пробок, наличие альтернативных транспортных маршрутов и нескольких видов общественного транспорта.

СТЕПЕНЬ СТРОИТЕЛЬСТВА КОТТЕДЖНОГО ПОСЕЛКА. Лучше, чтобы обещания застройщика были подтверждены делом. Основным положительным моментом здесь будет считаться наличие построенных и сданных в эксплуатацию инженерных сетей и коммуникаций, а так же построенных домов в которых уже живут люди. При этом, не лишним будет пообщаться с жителями коттеджного поселка и выяснить многие интересующие вас моменты так сказать "из первых уст". Зачастую, выполнения обещаний строительной компании приходится ждать годами, особенно это касается их первых проектов. В этом случае, присутствие юриста по загородному строительству мы считаем просто необходимым, поскольку проверку наличия у застройщика таких документов, как технические условия на подключение к сетям, разрешение на их строительство лучше доверить профессионалу. Не стоит слепо доверять менеджеру компании, который материально заинтересован в приобретении вами дома.

СООТНОШЕНИЕ ЦЕНЫ И КАЧЕСТВА. Это в первую очередь касается материалов, архитектурного проекта и качества строительства самого дома. Коттеджные застройщики зачастую экономят на материалах, используют дешевую рабочую силу, часто не соблюдается технология строительства. Поэтому, перед покупкой готового (уже построенного) дома нужно произвести тщательную проверку, а еще лучше — независимую экспертизу его качества. А в случае заключения договора на строительство дома, контролировать процесс проведения строительных работ и качество используемых материалов. Лучше быть уверенным, что покупаешь качественно сделанный дом, чем потом пытаться возместить со строительной компании свои убытки.

ПОСЛЕДУЮЩИЕ РАСХОДЫ НА СОДЕРЖАНИЕ. Как правило, застройщик коттеджного поселка сам организует и его управляющую компанию. Стоит ли говорить, что это также является и источником дополнительной прибыли? В основном, у собственника дома в таком коттеджном поселке нет альтернативы и он вынужден смиряться с иногда явно завышенным размером ежемесячных платежей. Если размер оплаты за водо- и энергоресурсы устанавливается комитетом по тарифам, то на всем остальном управляющая компания коттеджного поселка старается насчитать "по полной". Мы не хотим сказать, что централизованное управление коттеджным поселком — это абсолютное зло, но все же покупателю желательно изначально представлять, в какие суммы ему будет обходится ежемесячное содержание его домовладения.

Таким образом, мы определились, каким должен быть идеальный коттеджный поселок с точки зрения покупателя и будущего жильца:

Коттеджный поселок должен располагаться в дали от экологически вредных производств и объектов;

Коттеджный поселок должен обладать хорошей транспортной доступностью;

Поселок должен иметь построенные и введенные в эксплуатацию коммуникации, быть частично заселенным;

Строительство должно вестись из качественных материалов с соблюдением всех технологий строительства;

Последующие ежемесячные расходы на содержание должны быть умеренными и обоснованными.

Отдельно следует отметить, что юридическая схема продаж не должна предусматривать применение так называемых "предварительных" договоров, должна быть в наличии вся разрешительная документация застройщика, позволяющая вести строительство и реализацию домов с земельными участками.

Уважаемые посетители нашего сайта!

Мы представляем Вам уникальный проект агентства недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА» –
персональный блог юридического отдела нашей компании.

Здесь вы сможете найти актуальную информацию о недвижимости: новости, разъяснения тех или иных решений суда, трактовку законов, анонсы законопроектов и прочее.

Наши юристы, опыт работы которых в области недвижимости составляет более 15 лет, ежедневно отслеживают изменения в законодательстве Российской Федерации.


В настоящее время на рынке загородной недвижимости есть много предложений, связанных с приобретением земельного участка в коттеджных поселках. Можно приобрести участок с уже готовым коттеджем, а можно приобрести просто земельный участок и строить жилой дом самостоятельно.

На что необходимо обращать внимание при покупке земельного участка в коттеджном поселке? С какими проблемами может столкнуться будущий собственник?

Понятия «коттедж» и «коттеджный поселок» в Российском законодательстве нормативно не определены. Коттеджный поселок представляет из себя единый комплекс, расположенный на обособленной территории, со своей инфраструктурой и строится по определенному плану. В нем есть места общего пользования, на которых расположены, к примеру, административные постройки, пункты охраны, общая гостевая парковка, детская площадка, электроподстанция, магазины, кафе и т.д. В коттеджном поселке чаще всего общие коммуникации: электричество, водопровод, канализация, которые обслуживаются за счет общих средств собственников домовладений.

Будущему собственнику земельного участка, который планирует строить жилой дом самостоятельно, важно убедиться в том, что на участке можно строить именно жилой дом и не имеется каких-либо ограничений к застройке. Возможность строительства жилого дома зависит, прежде всего, от того, к какой категории земли относится земельный участок и от вида разрешенного использования. В соответствии с п. 2 ст. 40 Земельного кодекса РФ «Собственник земельного участка имеет право возводить жилые здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов». Как правило, под коттеджные поселки используются земли населенных пунктов, с разрешенным видом использования «индивидуальное жилищное строительство». Но могут встречаться и другие варианты, например, земли сельскохозяйственного назначения, предназначенные для личного подсобного хозяйства или дачного строительства, или земли населенных пунктов, но с разрешенным использованием «для малоэтажного строительства и рекреации». В таких случаях нужно быть очень осторожным и внимательным. Важно разобраться со всеми юридическим нюансами до момента покупки, а не после, когда уже возникнут проблемы с постройкой дома или оформлением его в собственность.

Для этого недостаточно лишь ознакомиться с правоустанавливающими документами на сам земельный участок. Градостроительным регламентом земельный участок может быть отнесен к той или иной территориальной зоне, а вид его использования может не входить в перечень видов разрешенного использования, предусмотренных для данной территориальной зоны. Более того, земельный участок может быть отнесен к зоне особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение. Использование таких земельных участков строго регламентировано законом, и строительство на них может быть ограничено или запрещено вовсе.

В соответствии со ст. 11 Земельного Кодекса Российской Федерации, решение вопросов, связанных с земельными отношениями, отнесено к компетенции муниципальных органов власти. Муниципальные органы власти устанавливают правила землепользования и застройки, принимают различные нормативно-правовые акты, касающиеся развития подведомственных им территорий. В настоящее время можно получить много информации из общедоступных информационных ресурсов. Так в частности, с документами, касающимися застройки и землепользования того или иного муниципального образования, можно ознакомиться на сайте соответствующего муниципального образования. Муниципалитеты обязаны размещать для ознакомления широкого круга лиц на своем сайте такие документы как Генеральный (проектный) план территории, карту планируемого развития транспортной инфраструктуры, карту существующих и планируемых зон с особыми условиями использования территории. Внимательно ознакомившись с данными документами, можно обнаружить, например, что в будущем рядом с коттеджным поселком пройдет крупная автомагистраль или будет построен транспортный узел или какой-то иной объект инфраструктуры, что планируемый для приобретения участок входит в зону повышенного шума или через него проходят инженерные сети федерального значения. Полученная информация, в конечном счете, может повлиять на решение потенциального покупателя о приобретении земельного участка.

Читайте также:  Хурма персимон вяжет или нет

Следующим этапом для покупателя является проверка непосредственно права собственности продавца на продаваемый земельный участок. Действительность права собственности, а также отсутствие сведений о каких-либо зарегистрированных ограничениях (обременениях) права собственности в официальном порядке может быть подтверждена получением выписки из Единого государственного реестра недвижимости. В отношении земельного участка рекомендуется получить расширенную выписку ЕГРН, содержащую сведения не только об основных характеристиках и правах на объект недвижимости, но и описание местоположения земельного участка.

С января 2017 года вступил в силу новый Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", который содержит ряд оснований для приостановления и отказа в последующем в совершении регистрационных действий. Так, в частности, согласно п. 20 ст. 26 вышеназванного Федерального закона, регистрационные действия могут быть приостановлены, если «границы земельного участка о государственной регистрации прав на который представлено заявление, пересекают границы другого земельного участка, сведения о котором содержатся в Едином государственном реестре недвижимости». Земельные участки в коттеджном поселке образуются в результате межевания (раздела) более крупного участка, предназначенного под эти цели. Поэтому важно убедиться в том, что выбранный вами земельный участок имеет границы, которые не пересекаются с соседними участками.

Следует также принять во внимание тот факт, что с нового года правила о регистрации права собственности на жилые дома в упрощенном порядке, так называемая «дачная амнистия», не применяются в отношении жилых домов, возведенных на землях ИЖС. Таким образом, собственнику земельного участка перед началом строительства индивидуально жилого дома, согласно требованиям ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, необходимо будет получить разрешение на строительство. По новым правилам, после окончания строительства необходимо будет оформить технический план для постановки жилого дома на кадастровый учет и регистрации права собственности. А без соответствующего разрешения на строительство сделать это будет невозможно.

К моменту начала реализации земельных участков в коттеджном поселке, должен быть утвержден проект планировки самого коттеджного поселка. Человеку, не обладающему специфическими знаниями, разобраться в этом документе будет непросто. И, тем не менее, ознакомиться с ним все-таки стоит, для того чтобы понять структуру поселка, схему расположения объектов инфраструктуры, инженерных сетей и сооружений, мест общего пользования и так далее. Надежные и добросовестные застройщики коттеджных поселков, прежде чем приступить к реализации земельных участков, учитывают все вышеописанные нюансы, чтобы у покупателя в будущем не возникло сложностей с постройкой коттеджа и оформлением его в собственность. Но, к сожалению, не редки случаи, когда застройщики действуют не в рамках закона и перекладывают все проблемы на будущих собственников земельных участков.

И последний момент, на который хотелось бы обратить внимание – это управление коттеджным поселком.

В законодательстве РФ отсутствует четкий правовой механизм, регулирующий порядок создания и управления коттеджными поселками. В жилищном законодательстве достаточно подробно проработан вопрос управления многоквартирным домом. Поэтому актуальной является практика распространения жилищного законодательства на отношения, связанные с управлением коттеджными поселками, содержанием общего имущества поселка, оплатой коммунальных платежей.

Управление коттеджным поселком должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в домах на территории поселка.

Статья 136 Жилищного кодекса РФ прямо предусматривает возможность создания Товарищества собственников жилья (далее ТСЖ) собственниками нескольких расположенных близко жилых домов, если данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу, и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для обслуживания более чем одного жилого дома. Данный способ управления коттеджным поселком предполагает создание юридического лица, осуществляющего управление поселком, и имеет ряд преимуществ. При таком способе управления ТСЖ, как юридическое лицо, выступает в качестве механизма обеспечения общих интересов собственников коттеджей.

Несмотря на то, что такой способ управления как создание ТСЖ прямо предусмотрен законом, на практике он встречается не часто. Собственники индивидуальных жилых домов, расположенных на территории коттеджного поселка могут выбрать разные формы управления поселком: создать ТСЖ или Жилищный кооператив, привлечь управляющую компанию либо самостоятельно заключить все договоры с поставщиками коммунальных и иных услуг.

Проанализировав практику коттеджных поселков Подмосковья, можно сделать вывод, что на сегодняшний момент, наиболее распространенным способом обеспечения жизнедеятельности таких поселков является привлечение управляющей организации. При этом, управляющая компания, как правило, выступает как обыкновенный подрядчик и оказывает услуги собственникам коттеджного поселка на возмездной основе. В то же время, все существенные вопросы, связанные с управлением поселком и его жизнедеятельностью, решаются на Общем собрании собственников. Для этого может быть предусмотрено создание инициативной группы из числа собственников, которая должна обеспечивать выполнение решений Общего собрания. При такой схеме управления Общее собрание собственников выступает как добровольное объединение граждан и не имеет статус юридического лица.

Основные (существенные) условия, которые должны быть обсуждены между собственниками и управляющей организацией это: состав общего имущества, в отношении которого будет осуществляться управление, перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества, а также перечень коммунальных услуг, предоставляемых собственникам, порядок определения размера платы за содержание и ремонт мест общего пользования и размера платы за коммунальные услуги. Все эти условия подлежат включению в договор на обслуживание с управляющей компанией.

Говоря об управлении коттеджным поселком, нельзя не упомянуть о проблеме общего имущества в поселке. Для определения состава общего имущества собственников необходимо знать проект строительства коттеджного поселка. Перечень общего имущества собственников коттеджного поселка должен быть четко определен, в связи с тем, что бремя расходов на содержание такого имущества обязаны нести именно собственники, соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество. Долю в общем имуществе коттеджного поселка рассчитывают по общей практике исходя из площади земельного участка под коттеджем. К общему имуществу собственников коттеджного поселка относятся внутри поселковые дороги, обеспечивающие проход собственников к своим земельным участкам, коммуникации, объекты инфраструктуры поселка, места отдыха, парковки, и т.д. В то же время, не смотря на такое понятие как «общее имущество собственников», оно может находиться в индивидуальной собственности граждан или юридических лиц. Это связано с тем, что в начале создания коттеджного поселка, земельный участок, предназначенный под эти цели, принадлежит полностью физическому или юридическому лицу. В результате межевания такого исходного участка, образуются земельные участки, предназначенные под застройку индивидуальными коттеджами и участки, представляющие из себя, согласно проекту планировки, места общего пользования. После продажи земельных участков, предназначенных под застройку, участки, являющиеся местами общего пользования, остаются в собственности первоначального владельца. По ним, как правило, проходят коммуникационные сети поселка, на них располагаются постройки, необходимые для функционирования поселка и для того, чтобы можно было этим имуществом пользоваться, управлять им, обслуживать его, собственник такого имущества должен дать свое согласие. В данном случае, представляется правильным заключение соответствующих договоров (соглашений), регламентирующих порядок пользования таким имуществом, а также его обслуживания и ремонта. И все-таки, кому должно принадлежать это «общее имущество собственников», или каким образом и кому оно должно быть передано после продажи всех земельных участков в коттеджном поселке, остается не ясным. Общей практики по этому вопросу пока не выработано. Таким образом, можно сделать вывод о том, что отношения, связанные с общим имуществом собственников в коттеджном поселке, на сегодняшний момент четкого правового регулирования не имеют. Поэтому, принимая решение о покупке такого объекта недвижимости покупатель должен понимать, что ему, возможно, придется столкнуться с вышеописанными проблемами.

Ссылка на основную публикацию
Что появляется весной на деревьях
Татьяна Гребенюкова Прогулка «Первые листья на деревьях» Тема: «Первые листья на деревьях» Задачи: Формировать у детей умение целенаправленно осуществлять наблюдение,...
Чем покрыть крышу дома на даче
Выбор кровельного материала для дачи — довольно важный момент. При покупке основное внимание следует уделять техническим и эксплуатационным показателям, и...
Чем полезен настой из калины
Мы знаем про отвары все! Калина (латинское название Viburnum) – дерево семейства Адоксовые, произрастающее, в основном, в Северном полушарии. В...
Что приготовить из филе сома
Уха в домашних условиях 4.5 9 Перед вами - простой рецепт приготовления ухи простой в домашних условиях. Для приготовления ухи...
Adblock detector